В области разрабатывается единая техническая политика капитального ремонта многоквартирных жилых домов

9
От качества ремонта зависит надежность крыши во время дождей.

На днях я присутствовала на совещании, где строители, проектировщики и чиновники обсуждали, как эффективнее ремонтировать скатные и плоские крыши многоквартирных жилых домов.

Мужчины громко спорили о разделке парапетов, организованных водостоках, ферменных системах, надежности, стройматериалов… И, представьте себе, слушать их было нескучно.

Я и не предполагала, что в капитальном ремонте кровель столько нюансов, вариантов, сложностей. Как, впрочем, и других конструктивов, что уже обсуждалось и еще будет обсуждаться в этой рабочей группе.

Региональному фонду капитального ремонта многоквартирных домов уже пять лет. За это время в области ремонт прошли более 1300 домов – где-то обновляли фасад, где-то крышу, внутренние коммуникации, а то и все сразу.

Как показала практика, не всегда при капитальном ремонте применяется единый подход – для одинакового типа домов, конструктивов используются различные технологии, строительные материалы, готовится индивидуальная проектная документация. Кто как понимает капитальный ремонт, тот так его и делает.

В области решено сформировать единую техническую политику – привести все эти строительные работы к единообразию. Одним из ее блоков будет реализация альбома наиболее удачных технических решений, которыми и будут впредь руководствоваться заказчики и подрядчики.

Разрабатывает альбом фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области. Создана рабочая группа, в которую вошли лучшие строители, проектировщики, сотрудники строительной лаборатории – всего 18 специалистов.

Альбом технических решений распространят среди всех муниципальных образований, кроме строителей его получат и управляющие компании, чтобы правильно эксплуатировать дома после капитального ремонта.

Альбом наиболее эффективных технических решений позволит фонду капитального ремонта улучшить качество проектной документации, а также значительно экономить при разработке проектов, не нужно будет принимать технических решений по каждому дому – только составить смету.

На Сахалине собираются использовать и опыт других регионов. Наши климатические условия, конечно, значительно отличаются от материковских, но серии домов по России одинаковые, и у них общие проблемы. Особенно у тех, что были построены еще в прошлом веке.

У нас другие снеговые, ветровые нагрузки, другие требования по сейсмике. На встрече рабочей группы при разборе проблем ремонта крыш спорили, например, какая система крыши надежнее – кустовая или стропильная. Какая выдерживает большую снежную нагрузку?

Как организовать защиту квартир от заливания дождями при ремонте кровли? Известный и уважаемый строитель Владимир Тишков рассказал о своем способе – его рабочие ни разу не допустили залива.

Несколько раз на совещании подчеркивалось, что альбом делается для рабочих – не для инженеров. Поэтому нужно подробно, крупно расписать типовые узлы и детали, чтобы даже неквалифицированные исполнители видели, что и как нужно делать, в какой последовательности.

Известно ведь, кто трудится в строительных бригадах. Часто рабочие не умеют читать технические документы и, может быть, впервые оказываются на стройке.

Правда, контроль за качеством капитальных ремонтов весьма строг, заметил руководитель фонда Евгений Михлик, и на 1300 отремонтированных домов придется около 50, откуда были жалобы жильцов.

За все время деятельности фонда только две подрядные организации были занесены в реестр недобросовестных подрядчиков, еще по двум идет процесс расторжения договоров.

Хорошая работа строителей остается в массе своей неизвестной, на слуху только единичные негативные случаи, посетовал Евгений Михлик.

На этом совещании можно было услышать о том, как профессиональные строители добиваются высокого качества ремонта, находя удачные решения в трудном поиске. И оценить эти решения, эту большую работу могли только коллеги.

Тот же Владимир Тишков рассказывал, как вел ремонт кровли на доме № 82 по ул. Пуркаева. Там было промерзание перекрытий.

Потолки пятого этажа были очень холодные. Домов с такой кровлей в городе много. Решить проблему было непросто, строители не сразу нашли решение, как утеплять крышу, чтобы не было конденсата и не образовывался грибок. Но все же нашли, и теперь оно работает для других домов.

Кто-то поднял вопрос о применении более современных строительных материалов. Например, вместо старинного рубероида использовать полимерную мембрану, которая появилась в строительстве года три-четыре назад.

За рубероид заступились. Он служит как подкровельное покрытие более 50 лет, и служит надежно. Пусть мембрана столько продержится и покажет себя! И соотношение цены и качества тоже сегодня за рубероидом.

А это, пожалуй, основной показатель при оценке стройматериала. И при составлении альбома удачных технических решений он учитывается в первую очередь, ведь конечная цель коллективных усилий – эффективность капремонтов.

В Сахалинской области из-за уже упомянутых климатических условий и так любое строительство удорожается. Ведь если, например, на материке на изготовление или ремонт стропильной кровли не требуется сплошная обрешетка, то у нас доски подгоняют одна к другой – делают сплошной настил, который удержит большие массы снега.

А это дополнительные расходы. Да и стоят стройматериалы в островной области на 30 – 50 процентов дороже, чем на материке. А существуют жесткие нормативы стоимости капремонтов, в которые нужно уложиться так, чтобы не страдало качество.

На совещании прозвучал вопрос: надо ли полностью заменять материал при ремонте кровли?

Опытные строители негативно относятся к этой «моде» – стопроцентного обновления. Рассказывали, что в Южно-Сахалинске немало старых домов, в которых стойки на крышах изготовлены из лиственничных бревен.

Вызывали даже строительную лабораторию, выбирали для экспертизы самые плохие места. Износ оказался всего 15 процентов. Зачем заменять эти «старые» стойки на новый, но плохой материал – первый сорт с сучками?

Обсуждения качества стройматериалов не последовало, но оценка прозвучала. Скорее всего объективная.

Строители задели на совещании еще одну тему, которая интересна всем. Это крыши и провайдеры.

На крышах творится черт знает что – сплошные кабели. И надо так осторожно вести капремонт, чтобы их не повредить. Приступая к ремонту, строители вызывают провайдеров, приглашают вместе решать проблему. Откликается только Ростелеком, остальные заявляют: наших кабелей там нет.

Строители предусматривают и делают трубостойки для проводки кабелей, но провайдеры все равно сверлят слуховые окна. Надо провести ревизию всех кабелей на всех крышах и как-то организовать работу провайдеров в русле законности.
Я отметила наиболее интересные мне темы, прозвучавшие на совещании по ремонту крыш.

По окончании удалось немного поговорить с руководителем фонда капитального ремонта. Хотелось узнать самую больную на сегодня проблему капитальных ремонтов, и не только крыш.
Очень удивилась, когда Евгений Михлик назвал эту – отношения с жильцами, чьи дома ставятся на капремонт.

Люди не пускают строителей в свои квартиры, потому что в них сделан хороший ремонт: трубы убраны в короба, есть натяжные потолки, кафель и т. д. При замене стояков, например, что-то надо будет убирать, что-то повредить.

На ремонт отпущены определенные сроки, а строители все уговаривают упершихся людей. В каждом доме находятся такие жильцы. В пяти случаях дело дошло до судов, строители заходили в квартиры с судебными приставами.

Случается, что при раскрытых для ремонта крышах квартиры жильцов заливаются дождями. Строители тут же договариваются с людьми о ремонте или денежной компенсации. Чаще всего достигается взаимопонимание.

Однако некоторых жильцов размер компенсации не устраивает, они требуют в разы больше. Когда строители не находят общего языка с жильцами или не желают исправлять свои «косяки», подключается фонд капитального ремонта. Все обращения в суд идут только от его имени.

О капитальном ремонте жильцы предупреждаются заранее, и все равно он для них как снег на голову. В день захода автовышки во дворы они должны быть свободны от машин.

Но хотя людей предупреждают, просят заранее, они не идут навстречу. В редких случаях, только на тех домах, где есть активные жильцы, советы дома, все обходится организованно. Люди помогают строителям во всем, даже указывают на проблемные места в конструкциях дома.

Совещания рабочей группы по разработке альбома удачных технических решений еще продлятся. В дальнейшем единую техническую политику, выработанную на них, можно будет использовать при капремонте не только жилых домов, но и объектов социального назначения.

Наталья КОТЛЯРЕВСКАЯ.