Аренда с маслом. Расходы управления Пенсионного фонда по Холмскому району по меньшей мере удивляют

591

Жителям Холмска наверняка знакомо трехэтажное здание на площади Ленина — бывший районный узел связи. Сейчас в нем размещается подведомственный территориальный орган — управление Пенсионного фонда РФ по Холмскому району. Именно здесь два года назад разгулялись воистину шекспировские страсти, которые не утихают до сих пор.

 Для справки
Пенсионный фонд РФ — финансово-кредитная организация, осуществляющая управление финансами обязательного пенсионного страхования. Денежные средства фонда являются государственной собственностью. Источники формирования средств ПФР:
* страховые взносы работодателей и граждан; 
* средства из федерального бюджета РФ;
* добровольные взносы;
* другие поступления.

Пролог
В июле 2017 года в Холмске произошло внешне малозначительное событие: в здании № 5 на площади Ленина появился новый собственник.

Прежний владелец недвижимости — ПАО «Ростелеком» — продал принадлежавшие ему помещения АО «ПИК ЭЛБИ». Офисные «хоромы» в тысячу с лишним квадратных метров обошлись покупателю в 28,2 млн. рублей.

В скромном здании на центральной площади города помещениями владеют несколько предпринимателей, в том числе и Сергей Федоров, он же директор ООО «Издательство «ВиЗит».

Известно издательство тем, что выпускает весьма популярную в Холмском городском округе рекламно-информационную общественно-политическую газету, в которой публикуются и бесплатные объявления, и порой едкие заметки на тему местной жизни. 

Немаловажная деталь: до появления нового собственника предприниматели дома № 5 пользовались местами общего пользования, что называется, по необходимости. Препятствий к посещению туалетной комнаты, расположенной на первом этаже, никто им не чинил.

Вот и в издательстве «ВиЗит» вполне справедливо полагали, что отправление естественных надобностей гарантировано их законным правом на долевую собственность на общее имущество.

В общем, унитаз и умывальник в доме № 5 функционировали исправно. До поры, до времени.

Когда аргумент — кувалда
Все изменилось в одночасье с появлением фирмы из Санкт-Петербурга. После регистрации перехода права собственности АО «ПИК ЭЛБИ» приступило к глобальным ремонтным работам.

В доме № 5 резво застучали отбойные молотки. Отчетливо запахло старой известью, свежим цементом и пятилеткой в четыре года.

Ремонт — дело святое. Однако при одном непременном условии: если перестройка помещений не ущемляет законных прав других собственников.

Однако получилось все с точностью до наоборот. Ведь по договору купли-продажи, заключенному между Ростелекомом и АО «ПИК ЭЛБИ», отчуждались не только квадратные площади нежилых помещений, но и места общего пользования, как-то: несколько крылец, тамбуры, лестницы (они же аварийные выходы), а также туалет площадью 4,9 кв. м. 

Неудивительно, что при таком правовом раскладе в АО «ПИК ЭЛБИ» как бы забыли о других собственниках. Это где-нибудь в другом месте постарались бы найти консенсус и полюбовно решить проблему. А в здании № 5 балом правил исключительно отбойный молоток.

Свою щедрую лепту внесла в ремонтный процесс и строительная бригада, в июле 2017 года приехавшая на заработки в Холмск аж из Северной Кореи.

Вот как впоследствии описывал эту ситуацию директор издательства «ВиЗит» Сергей Федоров: «Начался великий погром: принялись ломать и крушить перегородки и стены, в том числе несущие. Работать стало невозможно.

Шум стройки сводил с ума. С потолка лилась вода из демонтируемой системы отопления. Пробивались дверные проемы в несущих стенах…

На образовавшуюся в западной стене здания трещину не обращали внимания. А когда стали рушить стены туалета на первом этаже, пришлось вызывать полицию…».

Наивно было предполагать, что с приездом полиции ситуация изменится — например, в туалете начнутся массовые задержания.

Увы и ах! Люди в форме приехали, пообщались со строителями и уехали, а разрушение общего имущества продолжилось своим чередом.

— Сам я попытался грудью заслонить стены туалета и родной унитаз, но летающая возле головы кувалда убедила меня отступить, — не без юмора добавляет Сергей Петрович.

Итак, стены туалета были снесены, а раковина и унитаз демонтированы. Заодно уж издательство отрезали и от электроснабжения, водоснабжения и отопления.

Пришлось компенсировать коммунальные услуги автономным источником электропитания, водой из местного родника и туалетной комнатой в соседнем здании. 

Жить стало не то чтобы трудно, а как-то даже обидно. Опять же, право собственности на общее имущество: с ним-то как быть?

И тогда издательство «ВиЗит» обратилось в арбитражный суд Сахалинской области. А куда еще в поисках имущества прикажете податься? 

Руки умывшие
Вопреки ожиданиям арбитражный суд оказался на редкость долгоиграющим: дело № А59-5534/2017 затянулось на полтора года. За это время немало воды в местном роднике утекло, не одно официальное обращение ушло из издательства «ВиЗит» в различные ведомственные инстанции. А толку-то?

Ну, отправил С. Федоров несколько писем в Государственную инспекцию строительного надзора, пытаясь обратить ведомственное внимание на проемы в несущих стенах и демонтаж плит перекрытия над первым и вторым этажами.

Ведомство ничего противоправного в действиях строителей не выявило. О чем и сообщила автору письма Холмская городская прокуратура в лице зампрокурора Елены Кикоть.

Или взять такой момент. Управление Росреестра по Сахалинской области в принципе согласилось, что издательство «ВиЗит» в лице С. Федорова имеет свою долю в праве собственности на общее имущество при любом раскладе.

Не возражали чиновники Росреестра и против прописанного в законе положения о том, что «…собственники здания, помещений в здании вправе заключить соглашение об установлении порядка пользования общим имуществом».

В то же время при проведении правовой экспертизы документов на получение права собственности, предоставленных для регистрации АО «ПИК «ЭЛБИ», никаких оснований для отказа в этой регистрации чиновники из Росреестра не нашли.

— Мы пробовали обращаться за помощью в различные государственные органы, ведь налицо не только самоуправство, но и, по сути, препятствование деятельности средства массовой информации, — продолжает Сергей Федоров.

— Однако добиться помощи мы так и не смогли. Все органы проявили единодушие и дружно умыли руки…

Хорошо, если есть где их умыть!.. 

Туалет в режиме
Пока арбитражное дело № А59-5534/2017 обрастало дополнительными документами, в доме № 5 на площади Ленина жизнь текла своим чередом.

Завершив капитальный ремонт, АО «ПИК ЭЛБИ» тут же сдало помещения в аренду государственному учреждению — управлению Пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области. Произошло это в декабре 2017 года.

С тех пор надежды издательства «ВиЗит» на пользование общим имуществом практически отошли в область несбыточных грез. 


Судя по объявлениям в местных СМИ, стоимость аренды 1 кв. м коммерческой недвижимости в Холмске составляет в среднем 862 рубля. Управление Пенсионного фонда по Холмскому району платит 1888 рублей за кв. м. Аренда офисов обходится ему в 36 млн. в год. А продавались эти помещения, напомним, всего за 28 млн. рублей.

А как вы думали? Пенсионный фонд — это вам не какой-нибудь магазинчик по продаже канцелярских товаров. Здесь все строго — согласно постановлению правительства РФ № 410 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности министерства труда и социальной защиты Российской Федерации, и форме паспорта безопасности этих объектов (территорий)».

Это пропускной и внутриобъектовый режимы, пост охраны, круглосуточный контроль прилегающей территории и прочее в том же роде. А поскольку туалетное помещение расположено в зоне ограниченного доступа, пускать туда посторонних Пенсионный фонд не обязан. 

Для рядовых посетителей место общего пользования есть на первом этаже. Правда, без паспорта туда не пускают, в смысле, требуют документы при входе на этаж — на посту охраны. И подробно расспрашивают, к кому посетитель пришел и зачем.

Да мало ли кто под маской пенсионера может в туалет просочиться?

Вот пропустишь такого, а потом сантехнического оборудования недосчитаешься. Так что без паспорта в места общего пользования лучше не ходить.

Издательство же «ВиЗит» полагало иначе: незачем искусственно создавать неудобства другим собственникам. И требовало обеспечить ему беспрепятственный проход к месту общего пользования — с этажа в коридор и выйдешь куда надо.

Однако для этого необходимо было признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, обязать АО «ПИК ЭЛБИ» и ИП Шелеста привести планировку помещений в прежнее состояние, а главное, не чинить препятствий работникам издательства и его клиентам при посещении ими мест общего пользования. 

Не иначе как утомившись от долгоиграющего судебного процесса и перманентных обращений издательства «ВиЗит» в государственные органы, АО «ПИК ЭЛБИ» решило продать свою собственность.

И в октябре 2018 года продало ее индивидуальному предпринимателю В. Шелесту за 28,1 млн. рублей. Пенсионный фонд, естественно, никуда из своего отдельного помещения переезжать не стал. Просто арендную плату стал перечислять новому собственнику.

И продолжал себе функционировать дальше.

Переписка высокого штиля
В преддверии судебного заседания из управления Пенсионного фонда по Холмскому району, привлеченного по делу в качестве третьего лица, поступил в арбитражный суд отзыв с просьбой отказать истцам в полном объеме.

При этом начальник управления ПФР Анна Романкова просила суд «обратить внимание на тот факт, что в указанном здании арендует помещение ООО «Санэс», и руководитель, позаботившись о своих сотрудниках и клиентах, самостоятельно оборудовал для них туалетные комнаты и не претендует (!) на то, чтобы его посетители пользовались туалетом управления».

Интересная логика, не правда ли? Следуя ей, можно прийти к совершенно фантастическим умозаключениям. Например, поставить под сомнение саму необходимость оборудовать помещения общего пользования в местах массового скопления людей.

Ну, зачем на общественную канализацию тратиться, если практически каждый горожанин имеет в квартире свой персональный туалет?

А вот еще одна любопытная цитата из вышеозначенного отзыва: «Считаем, что истцы, обращаясь в суд с настоящим исковым требованием, недобросовестно осуществляют свои права, поскольку понимают, что в случае признания сделки купли-продажи недвижимого имущества ничтожной, судом будут применяться последствия недействительности сделки, соответственно в данном случае в соответствии с действующим законодательством все возвращается в первоначальное состояние и в этом случае договор аренды недвижимого имущества с ГУ-Управление пенсионного фонда РФ по Холмскому району Сахалинской области будет считаться недействительным, что по нашему мнению является вредительством» (стилистика и пунктуация оригинала сохранены. — С. Ч.).

После такой цитаты как-то сразу товарищ Вышинский вспоминается из печально известных тридцатых годов. Любил этот самый товарищ вредителей выявлять, одно лишь «Дело Промышленной партии» чего стоит… 

Впрочем, предположение о вредительстве бледнеет перед стилистикой ответа еще одного должностного лица — управляющего отделением ПФР по Сахалинской области Дениса Мазура.

В письме на имя директора издательства «ВиЗит» можно прочитать такие строчки: «…Очевидно, что Вам было удобно пользоваться чужим имуществом, не относящимся к местам общего пользования, не осуществляя никаких, даже элементарных вложений (не говоря уже о капитальных).

Долгие годы указанное имущество было в антисанитарном состоянии: в грязи, загажено, поражено грибком, но почему-то очень нравилось и Вам и Вашим дамам — сотрудницам! Вероятно потому, что по Вашему мнению лучше испражняться на чужой территории, нежели на своей…» (стилистика и пунктуация оригинала сохранены. — С. Ч.).

Воля ваша, но до знакомства с историей дома № 5 на площади Ленина журналист полагал, что служащий государственного учреждения обязан быть максимально корректным по отношению к гражданам, даже если ПФР, осуществляя важнейшие государственные функции, формально и не входит в систему федеральных органов исполнительной власти.

В конце концов, элементарную воспитанность еще никто не отменял.

Однако что есть, то есть. Взаимная неприязнь между издательством и отделением ПФР к февралю 2019 года достигла точки кипения. А здесь уже и арбитражный суд подоспел.

Вот такая математика
Столь долго ожидаемый арбитражный суд, прошедший под председательством судьи Полины Мисилевич, издательство «ВиЗит» проиграло, что называется, вчистую.

Решения пятого апелляционного суда и кассационной инстанции также оказались не в пользу «ВиЗита». Впрочем, удивляться этому не приходится. Судя по расстановке сил, истец изначально был обречен на проигрыш.

Слишком уж неравными были силы: с одной стороны — ПАО «Ростелеком», АО «ПИК ЭЛБИ», ИП Шелест В. И. и фактически примкнувшее к ним в качестве третьего лица управление ПФР, с другой — скромный издательский работник, требующий ни больше ни меньше как признать договор купли-продажи между Ростелекомом и «ЭЛБИ» недействительным. 

Признать — это значит обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании местами общего пользования, иначе говоря, вернуть части помещений первозданный вид.

А это, по мнению арбитражного суда, существенно ограничило бы в правах арендатора — управление Пенсионного фонда по Холмскому району, поскольку «удовлетворение исковых требований повлечет приостановление (так в документе. — С. Ч.) деятельности учреждения». 

Нет смысла подробно пересказывать многостраничную описательную часть судебного решения. Там столько всяких подробностей, что даже с юридическим образованием и то запутаться можно.

Лучше обратимся к кассационной жалобе издательства «ВиЗит», которая находилась в производстве у межрегионального арбитражного суда в Хабаровске.

Будем краткими — выделим лишь одно из обстоятельств, которыми аргументирует истец в своих попытках убедить арбитражный суд в ничтожности вышеозначенного договора:
«Реальной экономической (предпринимательской) цели в данной сделке не усматривается, поскольку ПАО «Ростелеком» продало указанное здание АО «ПИК ЭЛБИ» (с учетом НДС) за 28 млн. рублей, а АО «ПИК ЭЛБИ» перепродало его ИП Шелесту В. И. также за 28 млн. рублей, то есть без учета стоимости ремонта в сумме 46,5 млн. рублей, произведенного АО «ПИК ЭЛБИ» (договор подряда № 1 от 28.08.2017 г.)».

Вот такая получается математика. В смысле сделка из тех, что себе дороже. Во всяком случае, обычной логике она не поддается. Есть серьезный повод задуматься, причем не только читателям «Советского Сахалина», но и арбитражной Фемиде.

На это надеется истец, который готовит сейчас кассационную жалобу в Верховный суд. Так что спор об имуществе общего пользования отнюдь не завершен.

Продолжение следует
Математика — наука серьезная, ее на казенной бумаге не объедешь.

Да и с логикой у истца все в порядке. Опять же предпринимательский и жизненный опыт за душой.

— Поведение сторон в этой сделке выглядит неразумно и даже подозрительно, — считает Сергей Федоров. — Так, может быть, за сделкой купли-продажи здания стоит сам Пенсионный фонд?

А формальный покупатель здания — подставное лицо? И аренда отныне будет возвращаться уже в карманы руководителей этого самого «арендатора»?

Вот такие вопросы задает истец. Это всего лишь предположения. По крайней мере, сегодня. А что будет завтра — кто знает? 

Сергей ЧЕВГУН.