По данным Росстата, в 2017 году Сахалинская область стала единственным на Дальнем Востоке регионом, где был отмечен миграционный прирост населения. В немалой степени – за счет предоставления специалистам недорогого арендного жилья. Корреспондент «Советского Сахалина» беседует с генеральным директором АО «Сахалинское ипотечное агентство» Геннадием Осиповым.
– Возможность приобрести жилье по ипотеке обычно связывают с хорошим заработком и необходимостью ежемесячного отчисления немалых процентов по кредиту. Насколько это соответствует названию вашего агентства?
– То, чем мы занимаемся, нельзя считать ипотекой в ее классическом виде. В отличие от банков нам не приходится акцентировать свою деятельность на выдаче кредитов: многоквартирные жилые дома для населения мы строим сами. Наши новоселы – это выпускники вузов, работники бюджетной сферы, специалисты аграрной отрасли, сотрудники силовых ведомств.
Важно то, что количество квартир и места застройки определяют сами муниципальные образования. Это дает возможность привлекать на работу в районы области именно тех специалистов, в которых там особенно нуждаются.
– То есть речь идет о государственном подходе к проблеме укрепления трудового потенциала региона?
– Совершенно верно. Три года назад в области практически не было дешевого арендного жилья. Те же молодые специалисты, приехавшие на Сахалин, не имели возможности устроить свой быт на зарплату, которую они получали: аренда у частников и вчера, и сегодня была и остается неоправданно высокой. И тогда было создано «Сахалинское ипотечное агентство», которое должно было решить проблему недорогого арендного жилья, в первую очередь, для молодых специалистов.
– И как же она решается?
– За неполные три года мы построили и сдали в эксплуатацию 34 многоквартирных жилых дома в 13 муниципальных образованиях. Это Южно-Сахалинск, Анива, Долинск, Корсаков, Невельск, Томари, Малокурильское, Шахтерск, Александровск-Сахалинский, Тымовское, Смирных, Поронайск, Холмск. Всего новоселами стали около тысячи жителей нашей области.
Оплата за аренду наемного жилья на 50 процентов ниже среднерыночной цены, сложившейся в муниципальном образовании на дату окончания строительства арендного жилья. Расчет стоимости производится на основании отчета независимого эксперта об оценке среднерыночной стоимости аренды в городских округах Сахалинской области однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных благоустроенных немеблированных квартир в новостройках, без учета коммунальных платежей. В зависимости от муниципального образования однокомнатная квартира, например, обойдется молодому специалисту в 4,5 –12 тыс. рублей. При этом часть арендной оплаты по договоренности может взять на себя муниципалитет или руководитель организации, в которой работает специалист.
– Поработал молодой специалист, получил надбавки, поднакопил денег… Сможет ли он выкупить эту квартиру?
– А почему бы и нет? Не погрешу против истины, если скажу, что по сравнению с другими застройщиками наша цена самая низкая на рынке жилья. Мы реализуем квартиры практически по себестоимости, наша прибыль минимальная: всего пять процентов. Мы готовы предоставить и льготный ипотечный заем по ставке от нуля до семи процентов. И это тоже гораздо выгодней, чем у других кредиторов. На сегодняшний день сумма выданных нами займов уже превысила один миллиард рублей.
– Но ведь чем дешевле аренда, тем дольше срок окупаемости объекта. Вы готовы ждать?
– Да, в нашем случае срок окупаемости увеличивается. Но мы не коммерческая структура в чистом виде, которая ориентирована исключительно на зарабатывание средств. Мы участвуем в реализации государственной программы строительства арендного жилья. Механизм прозрачен и прост. Агентство получает бюджетные средства и направляет их на строительство многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в коммерческий наем тем категориям специалистов, о которых я уже говорил. Соответственно, на нас распространяются все требования, которые предъявляются к расходованию бюджетных средств: мы не имеем права использовать их на какие-то другие цели.
– Но ведь вам приходится содержать штат сотрудников, обеспечивать техническую поддержку проектов…
– Нам удалось собрать настоящих профессионалов своего дела и создать очень мощный строительный отдел, в котором каждый специалист ведет одновременно сразу несколько объектов. Думаю, не ошибусь, если скажу, что это один из самых сильных коллективов в строительной отрасли Сахалина. Штат наших специалистов минимальный, а вот объемы работ, которые они выполняют, могли бы составить честь любой организации. Если мы что-то и зарабатываем, то лишь на зарплату, техническое обслуживание, материальное обеспечение хозяйственной деятельности. Это небольшие суммы.
– С чего же начиналось строительство арендного жилья на Сахалине?
– Практически с нуля. И если бы не нашлась организация, которая переуступила нам право на земельный участок в областном центре на улице Льва Толстого, идея о создании арендного жилья еще бы долго оставалась на уровне благих намерений. Но мы взяли участок и приступили к строительству. И это было началом. Одним из первых был построен многоквартирный дом в Холмске, в том же Южно-Сахалинске – на улице Адмирала Макарова…
Прошло совсем немного времени, и строительство началось почти во всех муниципальных образованиях. Сегодня мы застраиваем участки в 12 городских округах. Это 41 строительный объект в различной стадии завершения. Мы строим дом на 70 квартир в центре Южно-Сахалинска, на 80 квартир – в Новоалександровске… Буквально на днях двенадцать новоселов получили заветные ключи в Озерском, а еще два дома готовятся к сдаче в Корсакове.
– Как вам удается так быстро осваивать такие большие объемы?
– Выбирая подрядчика, мы оцениваем его опыт жилищного строительства, технологическую и техническую оснащенность, квалификацию специалистов. Мы разрабатываем и выдаем подрядчику техническое задание, а он готовит и согласовывает с нами проект, строит дом и сдает его нам под ключ. Сегодня на наших объектах в разных районах работают «СахСпецСтрой», «Лидер», «Рос Шельф» – всего 25 сахалинских строительных организаций. Для нас это гарантия быстрой и качественной работы, для подрядчика – постоянные заказы и гарантированный заработок, а для области – налоговые отчисления и новые рабочие места.
– Массовая застройка неизбежно приводит к серийности зданий, достаточно взглянуть на старые жилые кварталы со стандартными пятиэтажками. Это как-то учитывается?
– Мы не ведем серийного строительства по одной простой причине: у каждого муниципального образования своя демография. Нам присылают заявки: такому-то муниципалитету нужно столько-то однокомнатных квартир, столько-то двухкомнатных и трехкомнатных. Исходя из этого, мы и компонуем каждый свой новый дом. Они у нас разные: есть трехэтажные, строим и на двенадцать этажей, заложили и одно 15-этажное здание. Если же говорить о строительных технологиях, то раньше для трехэтажек мы ставили монолитный каркас и заполняли его газобетонными блоками. Сейчас мы полностью перешли на энергосберегающую технологию – ведем монолитное строительство домов сейсмостойкостью до 9 баллов.
– Вы, как заказчик, довольны качеством строительства?
– Подрядчики дорожат своей репутацией, они хотят постоянно получать от нас заказы, поэтому сдают объекты только с высоким качеством. Тем более, что они знают, какие жесткие требования мы предъявляем к строительным работам. Наш технадзор осуществляет постоянный контроль на каждой стадии строительства. С муниципальными образованиями у нас заключены договоры о контроле объектов силами местных отделов по капстроительству. И это не считая регулярных поездок наших специалистов на стройплощадки. В итоге довольны не только мы, но и, что самое главное, новоселы.
– А что можно сказать о внешнем виде зданий?
– Мы выдерживаем дома в единой цветовой гамме. И у нас в обязательном порядке все фасады навесные. Это японские панели KMEW с гарантийным сроком эксплуатации 25 лет. Я видел, как их производят на заводе. Качество высочайшее! Раньше завод выпускал однотонные панели, сейчас налажен выпуск с рисунком, смотрится просто великолепно. Мы заказываем большие партии, поэтому нам дают 40-процентную скидку. Это тоже немаловажно.
Я думаю, если бы наши предприятия делали такие же хорошие фасады, конечно же, мы приобретали бы их в России. Пока что единственный российский конкурент японскому отделочному материалу – это панели из керамогранита. На объектах по улице Железнодорожной в областном центре мы на пробу решили использовать такие панели. И вы знаете, смотрится очень даже неплохо. Полагаю, есть смысл поработать и в этом направлении.
– На что могут рассчитывать сахалинцы в ближайшей перспективе?
– Сегодня наш задел – это примерно 1000 квартир, которые мы планируем построить до 2020 года. Сейчас идет верстка областного бюджета на 2019 год, нам выделяют еще пять миллиардов рублей. Для тех задач, которые в регионе не решались годами и которые предстоит решить нам, это не столь большие деньги. Однако то, что будет на них построено, приблизит решение проблемы арендного жилья в регионе. И это, считаю, главное.
Беседовал Сергей Чевгун.
