Бесконечные судебные разбирательства, чужие обязанности и 22 контролирующие организации, которые следят за управляющими компаниями. Попробуем разобраться – как выглядит работа управляющей компании изнутри.
С точки зрения бизнеса
Управляющая компания – организация, которая непосредственно контактирует с жителями. Они, как правило, всегда найдут – за что её раскритиковать. Картина та же, что с полицией. Если что-то случилось – мы звоним 02, а если в сфере ЖКХ – в управляющую компанию, либо её аварийную службу. Но когда все хорошо – возникает негатив.
Рассматривать УК как субъект малого бизнеса не совсем правильно. Потому что бизнеса в сфере управления многоквартирными домами как такового нет. Все просто. Управляющая компания в рамках договора управления должна отработать тот тариф, который утвердили собственники многоквартирного дома. И тут возникает некоторое противоречие. Ведь бизнес предполагает получение прибыли. Управляющая компания, в свою очередь, прибыль по определению получить не может, поскольку она должна отработать этот тариф. То есть оказать услуги ровно на ту стоимость, которая установлена жильцами. И никак иначе.
В жизни все становится ещё более многогранным и сложным. Например, есть такое понятие, как дебиторская задолженность. Около 10% населения не отличаются финансовой дисциплиной и предпочитают задерживать платежи, а то и не платить за коммунальные услуги совсем. Причем речь идет не только о собственниках квартир, но и о тех, кто занимает площадь по договору социального найма. Последние проживают в помещениях, принадлежащих муниципалитету, как арендаторы.
На общих собраниях, когда жильцы выбирают способ содержания дома и управляющую компанию, представители администрации появляются регулярно. На правах представителя собственника жилых помещений, имеющего право голоса. А вот когда дело доходит до недобросовестных арендаторов, муниципалитет такой активности не проявляет. По их мнению, платить должен наниматель. В разрез с жилищным кодексом, где доступно изложено: коммунальные платежи – это бремя собственника помещения.
Конечно, это не основополагающая проблема. Потому что в любом случае управляющие компании выживают, несмотря на такие задолженности.
Но есть целый ряд других интересных моментов. Например – взаимоотношения власти и управляющих компаний.
Между областью и муниципалитетом
Есть некие регламентирующие нормы, которые установлены правительством Сахалинской области. На островах утвержден норматив потребления электричества на общедомовые нужды – 0,431 кВ/ч на квадратный метр общей площади в месяц. Это подъезды, чердаки, подвали, входные зоны. Все, что освещается или потребляет электроэнергию. Такой норматив установило региональное правительство и именно по нему платит население области. В Приморском крае, к примеру, тот же норматив – 3,24 кВ/ч.
Разница почти в 10 раз. Возникает вопрос – а чем руководствовалось сахалинское правительство, утверждая такие низкие тарифы? Ведь наш световой день не в 10 раз больше, да и зарплаты на материке не в 10 раз выше островных.
С одной стороны – налицо забота о жителях островного региона. Возможно в этом случае, как с авиабилетами, местные власти субсидируют затраты и часть расходов берут на себя. На самом деле – нет. Фактическое превышение потребления электричества управляющая компания должна платить из своего бюджета, который создают все те же платежи населения.
Допустим, управляющая компания не заплатила сверх норматива, заниженного в 10 раз по сравнению с Приморьем. Энергетики не получили свои оборотные средства, с которых, к тому же, не заплачены налоги. Казна не пополнилась.
На деле же получается по-другому. Управляющие компании платят энергетикам за потребленное сверх общедомового норматива электричество. А вот услуги населению из-за этого приходится урезать. Например – ремонт подъездов, замену электрики в рамках текущего содержания дома, уборку территории и многое другое. Фактически ни о какой помощи региональных властей населению речи не идет – “социальный” тариф в конечном итоге бьет по самим жителям Сахалинской области.
Этот вопрос ведет и к другим последствиям – обширной практике в судебных спорах между управляющими компаниями и энергетиками. Ведь не всегда у организации есть средства, чтобы заплатить за электричество сверх норматива. Поэтому последние начинают тормозить платежи, а энергетики идут в арбитражный суд и выигрывают его.
И это – только один из важных вопросов, который не урегулирован на островах уже много лет.
С каждого по возможностям, каждому по фронтальному погрузчику
Не так давно губернатор Сахалинской области дал муниципалитетам поручение оказать поддержку управляющим компаниям в оснащении средствами малой механизации. Подобные заголовки часто появляются в региональном медиа пространстве. Речь идет о малогабаритных снегоуборочных машинах и других небольших, но очень полезных в хозяйстве устройствах.
Однако слова главы региона далеко не во всех муниципалитетах поняли буквально. И вот простой пример, как это произошло в Южно-Сахалинске. Местные власти собрали совещание, на которое пригласили управляющие компании и представителей нескольких лизинговых компаний. Последние предложили взять технику в аренду, а муниципалитет взялся разделить расходы 50/50.
Эта встреча была организована, как отмечают её участники, только для того, чтобы отчитаться перед областью. Ведь если бы управляющим компаниям действительно понадобилось взять технику в лизинг, муниципалитет в этой цепочке был бы лишним звеном. Кроме того, и компенсация половины суммы аренды оказалась фикцией. Ведь в перечень субсидируемых услуг не включен ОКВЭД, по которому работают управляющие компании – такое решение принимали на уровне регионального правительства. И в городской администрации, безусловно, знали областные законы. Говоря проще – выделять субсидии управляющим компаниям нельзя, это будут нецелевые расходы для муниципального бюджета.
Однако для галочки встреча все же состоялась, её участники обменялись понимающими улыбками и разошлись по своим управляющим компаниям. А радостные муниципальные чиновники пошли отчитываться перед старшими товарищами о том, как они на местах помогают бизнесу наладить контакты друг с другом и выполняют распоряжение губернатора.
Хотя, отмечают представители управляющих компаний, эта помощь имела шанс стать реальной. В качестве альтернативы они предложили муниципалитету приобрести малогабаритную снегоуборочную технику в собственность и поставить её на баланс одного из департаментов. А уже затем закрепить за конкретными УК или территориями. Плюсы здесь были бы очевидны. За аренду техники управляющие компании платили бы непосредственно в городской бюджет. А ещё, учитывая, что снегоуборочная техника для расчистки дворов нужна только после циклонов, в остальное время муниципалитет мог бы задействовать её при уборке дорог и тротуаров. Но такое предложение поддержки в администрации не нашло.
Ни дня без проверки
Несколько лет назад были приняты правила благоустройства Южно-Сахалинска, в рамках которых определены основные требования ко всем юридическим лицам, работающим в городе. В том числе и управляющим компаниям. И, чтобы эти правила исполняли, контролирующие полномочия делегировали департаменту городского хозяйства. А точнее – муниципальному подведомственному управлению мониторинга городского хозяйства.
Положительное в теории решение на практике привело к неожиданным результатам. И сотрудники управления решили в полной мере воспользоваться открывшимися возможностями.
Специалисты МКУ без уведомления управляющих компаний выезжают на так называемый мониторинг. Что такое мониторинг? Это постоянный процесс наблюдения за объектом, будь то состояние здания или площадки для хранения твердых бытовых отходов. И результаты мониторинга должны быть доступны, как минимум – тем, за чьей работой наблюдают. Что же до выездов специалистов муниципального учреждения, то на деле вместо постоянного мониторинга получаются единичные проверки. О которых ясно дает представление федеральный закон 294 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
В российском законодательстве предусмотрена вся процедура проведения подобной проверки. Простой и прозрачный механизм создан не только для выявления нарушений, но и для того, чтобы оперативно их устранить, исключая коррупционную составляющую и прессинг малого бизнеса. По тому самому 294 ФЗ результатом проверки является предписание по устранению выявленных недостатков.
Пример: житель дома заметил, что крыша здания протекает. Он обращается в контролирующий орган, региональную жилищную инспекцию. Там, в свою очередь, организовывают проверку дома, о чем заблаговременно предупреждают управляющую компанию, которая за это здание отвечает. И если во время осмотра установят, что крыша действительно протекает, то контролирующий орган выписывает в адрес управляющей компании предписание об устранении нарушений. И дает на это конкретный срок, в зависимости от сложности и срочности работ.
В случае с мониторингом от мэрии Южно-Сахалинска ситуация складывается иная. Проверки проходят без предупреждения. Сотрудники управления не считают нужным сообщить в управляющую компанию ни о дате, ни о времени, ни о месте проведения своего «мониторинга». Вместо этого они просто приезжают в тот или иной микрорайон, фиксируют недочет и сразу же составляют протокол об административном правонарушении. Как правило, в тот же день этот протокол попадает на рассмотрение в административную комиссию Южно-Сахалинска, где в большинстве случаев решают наказать управляющие компании рублем.
Состав существующей в Южно-Сахалинске административной комиссии тоже вызывает ряд вопросов. Исходя из положения об этом органе, туда могут быть включены депутаты, общественники и представители правоохранительных органов. В таком случае в объективности решений комиссии сомневаться бы не пришлось. Однако на деле все члены комиссии – это чиновники из городской администрации. И все протоколы, составленные по итогам «мониторинга», они поддерживают, следуя корпоративной этике. А если представители управляющих компаний пытаются доказать комиссии свою правоту, то оказываются чужими среди своих.
Такие случаи в областном центре широко распространены. Управление мониторинга городского хозяйства свою работу проводит с завидной частотой. Причем даже в отношении тех объектов, которые им неподконтрольны с точки зрения правил благоустройства. Например, минувшей зимой специалисты проверяли в Луговом качество расчистки пешеходных коммуникаций. Во всяком случае именно такая запись была сделана в административном протоколе. Однако по факту инспекторы осмотрели общедомовое имущество – крыльцо, пандусы и придомовую территорию, которые пешеходной коммуникацией не являются.
Такие проверки отрывают сотрудников управляющих компаний от основной работы. Потому что каждый административный протокол, утвержденный комиссией – это целая серия походов по различным инстанциям. Получить протокол, сформулировать свою линию защиты, отправиться на административную комиссию, получить незаслуженное наказание, не согласиться, подать жалобу в городской суд, затем первый пересмотр, апелляция в областной суд и так далее.
В реальности, как утверждают представители управляющих компаний, административная комиссия при мэрии превратилась в карательный орган, занятый прессингом малого бизнеса. Ведь теперь управляющим компаниям на все те же сборы населения приходится содержать целый штат юристов, способных отстаивать их интересы. Или платить штрафы. А следовательно – снова урезать остальные расходы.
Вопрос объемный и некоторое недопонимание между управляющими компаниями и муниципалитетом определенно существует.
Муниципальный капкан
Картинка из всего перечисленного складывается совершенно определенная. Между тем в самих управляющих компаниях бытует мнение о том, что вся эта политики направлена на возврат к муниципальному управлению в сфере ЖКХ. Как это было раньше, когда коммуналкой и обслуживанием домов заправлял государственный трест. Либо на современных рельсах, ведь муниципальные управляющие компании до сих пор существуют. Например – унитарное предприятие ЖЭУ-10, имеющее в своем ведении несколько многоквартирных домов.
В управляющих компаниях отмечают, что со стороны такое пристальное внимание городской администрации выглядит как попытка «отжать» их бизнес. И только время покажет – сможет ли администрация осуществить задуманное. Тем более, на рынке есть и другие, более весомые игроки.
Например – фонд капитального ремонта многоквартирных домов, курируемый региональным правительством. И в его работе тоже есть ряд очень интересных особенностей.
Капитальные проблемы
Сотрудники областного фонда капремонта, в начале его существования, активно взаимодействовали с управляющими компаниями. Запрашивали списки домов, которые нуждались в реконструкции больше других, советовались в расстановке приоритетов – делать в первую очередь крышу или подвал. Однако со временем такая практика сошла на нет.
Кроме того, в этой цепочке между фондом и управляющими компаниями появились дополнительные звенья – региональное министерство ЖКХ и местные власти. Все это усложняет процесс выбора объекта. Теперь чиновники определяют – в каком ремонте нуждается тот или иной дом.
С рациональной точки зрения такая цепочка пагубно влияет на капитальный ремонт дома. Ведь в управляющей компании свой фонд знают и точно могут сказать – где и какие работы нужнее. В УК могли бы формировать свои предложения и направлять их в региональный фонд, где этот ремонт утверждали бы, исходя из бюджета. И если роль министерства ЖКХ в этой схеме оправдать ещё можно, то участие муниципалитета вносит в процесс скорее сумбур и хаос.
Впрочем, не только это вызывает вопросы у представителей управляющих компаний и рядовых жителей. Но и качество капитального ремонта. За примерами неудачного применения современных материалов далеко ходить не нужно.
Все в том же Луговом в ведении одной из управляющих компаний есть несколько домов с плоскими крышами, расположенных на улице Гайдука. Когда до них дошла очередь на капремонт, в управляющей компании настаивали на том, чтобы поменять конструктив и сделать крыши зданий двускатными. Однако в фонде на эти просьбы не отреагировали и уверили, что благодаря современным изоляционным материалам даже плоской крыше не будут страшны дожди и снегопады.
Герметизировали, герметизировали, да не загерметизировали. Уже на следующий год после выполнения работ крыша на одном из домов потекла ещё больше, чем до ремонта. Второе здание выдержало чуть дольше – почти две зимы. Хотя на момент сдачи домов, отмечают в управляющей компании, все выглядело надежно и качественно. Итог этой истории – претензионная работа через фонд капитального ремонта, которая продолжается до сих пор. И текущий ремонт крыши, чтобы жителей многострадальных домов не смыло при первом же циклоне. Ведь даже если подрядчик вернется, чтобы исправить сделанное, то через год-другой гарантия на кровлю закончится. А следующего капитального ремонта придется ждать ещё несколько десятков лет.
И такая практика сложилась именно в последние годы – фонд капремонта старательно и стабильно игнорирует просьбы управляющих компаний и даже коллективные обращения жителей домов, которые просят внести изменения в конструктив. А вместо этого уповает на современные материалы, которые на поверку оказываются далеко не самыми качественными.
Детские площадки и прочий мусор
Мусорная проблема – ещё один краеугольный камень во взаимоотношениях между муниципалитетом и управляющими компаниями. От того, насколько хорошо обустроены контейнерные площадки, зависит не только внешний вид, но и экологическая обстановка в городе.
На первый взгляд в Южно-Сахалинске этим вопросом занимаются. Хотя к единому образцу контейнерные площадки не приведены, кроме новых кварталов, построенных в последние годы.
Однако в большинстве случаев за такими площадками следят мало, хотя их обустройство – прямая обязанность муниципальных властей. Во всяком случае – если верить решению городской думы, принятому ещё в 2008 году – 10 лет назад.
Вернемся к Луговому, где муниципалитет за это время не обустроил ни одну контейнерную площадку. А следовательно – не передал в эксплуатацию управляющей компании. Хотя в то же время местные власти выдвигают УК требования – содержать площадки и приводить их в порядок. Мотивируя тем, что в их ответственность входит вывоз мусора.
Таким образом, содержание мусорных площадок снова падает на плечи собственников жилья, которые платят управляющей компании. Хотя для УК мусорные контейнеры – это чужое, муниципальное имущество.
Менять эту ситуацию в мэрии вряд ли решат. Ведь с 1 января 2019 года на островах будет действовать региональный оператор, в соответствии с постановлением российского правительства. В его обязанности войдет содержание мест хранения и сбора отходов, обустройство их дополнительными контейнерами и многое другое. И перекладывание ответственности, которое продолжается уже 10 лет, закончится для муниципальных властей успехом – без забот и затрат.
Однако работ, которые вместо городских чиновников выполняют управляющие компании, меньше не станет. Останутся, например, многочисленные детские площадки, расположенные на муниципальной земле. Установленные депутатами всех мастей в рамках предвыборных компаний сегодня они, по сути, являются бесхозными объектами. В погоне за голосами электората будущие народные избранники забывают отвести земельный участок под детскую площадку, как и передать уже установленный объект городской администрации или управляющей компании. Так и остаются затем всевозможные грибочки и качели стоять на неотмежёванной земле, постепенно пригибаясь к ней и покрываясь ржавчиной.
Для муниципалитета такие щедрые порывы депутатских душ могут выйти в копеечку, ведь если взять их себе – придется содержать за счет бюджета. Поэтому принимать расположенные на своей земле объекты власти не спешат, но и снести не решаются – ведь это не самовольно возведенные ларьки, недовольных будет больше.
Та же история и со спортивными площадками. Весь этот груз также падает на плечи управляющих компаний, а следовательно – незримо бьет по карману жителей областного центра. Вопросы о бесхозных объектах представители УК задают на совещаниях в администрации уже много лет подряд. Ответы отличаются завидной стабильностью – инвентаризация ведется, процесс близок к завершению.
В сухом остатке
На многочисленные расходы, которые несет управляющая компания из-за своей «социальной нагрузки» и нерационального подхода местных властей, существует всего одна статья доходов. И это – платежи населения. Причем тариф определяют сами собственники квартир. И завысить его управляющая компания не может. В то же время и общепринятого минимального значения, ниже которого этот тариф опуститься не может, в России просто нет.
Ещё один парадокс – тариф на услуги управляющей компании на собрании собственников жилья утверждают, исходя из постановления российского правительства №290, где есть минимальный перечень предоставляемых услуг по содержанию дома. А вот когда доходит очередь до требований, которые к УК выдвигают и жители, и представители контролирующих органов, то претензии формируют, основываясь на постановлении госстроя №170, где перечень услуг в разы шире. То есть платят за минимум, а требуют максимум.
Пока островные управляющие компании ещё находятся в строю. Урезают количество услуг, которые получают добросовестные жители, вовремя совершающие платежи и сражаются с бесчисленными проверками, претензиями и безответственностью. Однако не исключено, что в конце концов такой «бизнес» станет просто невыгодным. И тогда жители города, как и сами муниципальные власти, рискуют остаться со своими проблемами один на один.
