НКО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Сахалинской области» создает благоприятные условия для проживания островитян

За пять лет работы фонда, учрежденного региональным министерством ЖКХ, приведено в порядок 1676 многоквартирных домов. Из них 400 – в нынешнем году.

На этот объем работ, почти вдвое превышающий прошлогодний, выделялось без малого 4 млрд. рублей.

Задание выполнено почти на 90 проц., и руководители некоммерческой организации определяются с дальнейшими планами.

Наш корреспондент встретился с первым заместителем директора фонда капитального ремонта МКД Романом Казбаном.

– Роман Васильевич, какие направления в работе НКО являются основными и перспективными?

– В последнее время внутреннюю политику фонда определяет максимальная открытость и прозрачность.

Продолжая этот курс, с 2020 года мы начнем внедрять цифровой автоматизированный модуль в части проведения закупок, контроля заключения договоров и исполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Управляющие компании, муниципальные образования, а также все заинтересованные лица получат доступ к электронной информации в рамках своих объектов и смогут полноценно участвовать в этом процессе. Полагаем, это положительно скажется на качестве работ.

В этом году завершаем формирование единой технической политики при проведении капитальных ремонтов многоквартирных домов.

Поясню: это всеобъемлющее понятие включает в себя типовые технические задания с составом работ, цифровизацию процесса, определенные порядки обследования и стандартизацию работ (по стандартам Госстроя).

Все технические задания и порядки обследования нами уже типизированы. Осталось внедрить цифровизацию, стандартизацию и альбом технических решений.

– Что это за альбом?

– У островного региона свои специфические особенности. При принятии проектных решений необходимо учитывать ветровую и снеговую нагрузки, сейсмику, агрессивность среды.

К сожалению, нередко проектные документы оставляют желать лучшего, их приходится возвращать на доработку.

Ведь как в строительстве определяется качество работ? Путем сопоставления проектного решения и того, что выполнено в реальности. Если все совпадает, то получилось хорошо, не совпадает – плохо.

Для повышения качества проектной документации крайне необходим альбом технических решений.

Непосредственные исполнители работ в любое время смогут открыть его как настольную книгу и посмотреть, из чего, к примеру, состоит тот или иной узел, как он выполняется.

– А что даст стандартизация процессов?

– Качество работ. По капремонту определено порядка 20 стандартов.

Есть хорошие технологические карты, таблицы, позволяющие полностью исключить человеческий фактор. Полагаю, что все новации, о которых шла речь, дадут хороший эффект и для потребителей.

– Интересно, как вы с ними работаете?

– Общаемся и стараемся максимально учесть пожелания людей. Сейчас в регионе проходят общие собрания с жильцами домов, где в 2020-м планируется капремонт.

Мы сразу берем на карандаш все пожелания земляков, передаем их предложения проектировщикам для включения в проектную документацию.

Ведь когда проект готов, сметы сверстаны, аукционы разыграны, сложно вносить коррективы.

– А если собственники жилья не смогли или не захотели провести общее собрание?

– Тогда подключаемся к работе через распоряжения муниципалитетов.

Этот путь более тернистый. Ведь всегда во избежание недоразумений лучше на первом этапе объяснить жильцам, чего им ждать от подрядчиков, какие виды работ будут выполняться и по каким технологиям.

1676
многоквартирных домов
приведены в порядок  
за пять лет работы
фонда капремонта

– А при капремонте систем теплоснабжения батареи меняете?

– В других регионах этого не делают, а мы меняем все. Нам повезло: есть средства не латать дырки, а полноценно выполнить весь объем работ.

К примеру, мы давно ставим теплообменники, и горячая питьевая вода появляется в кранах.

Занимаемся энергосбережением. С нынешнего года в тепловых узлах устанавливаем регулируемые погодозависимые задвижки, а снаружи зданий – автоматические датчики атмосферных температур.

Это элементы умных технологий. В зависимости от уличной температуры воздуха задвижки поднимаются или опускаются, подавая в квартиры больше или меньше тепла.

Собственники жилья ощутили экономию на своем кошельке.

Дома при необходимости утепляем, но прежде проводим обследование, контрольные замеры. Проектировщики оценивают состояние ограждающих конструкций и определяют, что нужно применить, чтобы дом «вылечить».

На каждый объект капремонта даем пять лет гарантии. Внимательно отсматриваем обновленные дома в течение года, ведем работу над ошибками. От них никто не застрахован.

– Подвалами тоже занимаетесь?

– При необходимости делаем и фундаменты, и бетонную обвязку зданий. Если подвал затоплен, переносим капремонт объекта на следующий год для проведения гидрогеологических изысканий. Важно понять, откуда берется вода.

Когда причина ясна, проектировщики найдут способ, как отвести воду, за редким исключением, когда речь идет о пойме и специфике рельефа.

– А плоские крыши на двускатные переделываете?

– Такие просьбы жильцов не выполняем. Есть определенный регламент, прописанный в Градостроительном кодексе.

Реконструкция кровли предусматривает экспертизу и иной ход документов.

– Очень хорошо, что в регионе всерьез взялись за обновление многоквартирных домов. Можно ли сказать, что у вашего НКО к этому делу свой подход?

– Мы стараемся ремонтировать жилые здания комплексно в течение двух лет.

В первый год муниципалитеты занимаются внешними инженерными сетями и выполняют благоустройство внутридворовых территорий.

Во второй – ремонтируют кровлю, фасад, выполняют все необходимые конструктивы. Люди один раз потерпят неудобства, зато подрядчикам больше не придется возвращаться на этот объект.

Есть у нас и такая практика. Перед приемкой отремонтированных зданий старшие по дому собирают все замечания и пожелания жильцов. И только после того, как подрядные организации на них отреагируют, принимаем объекты.

– Согласитесь, не все жильцы радуются вторжению строителей. Иные вредничают, не пускают в квартиру к общедомовому имуществу. Как разрешаются такие ситуации?

– Эти люди нарушают закон. Если не получается с ними договориться, приостанавливаем работы, составляем акт и через определенное время с судебными приставами заходим в жилье.

Меняем ветхие стояки, трубы, батареи. Если хозяева заменили их до нас, делаем только врезку. Всегда разумное ставим во главу угла.

К сожалению, управляющие компании изначально были полностью исключены из системы капремонта. Они лишь на выходе подписывали акты приемки зданий. Сейчас мы активно включаем их в сам процесс.

Ведь кому, как не им, надо знать, что необходимо для их объектов? Они и с собственниками должны взаимодействовать, ведь те эксплуатируют общедомовое имущество. Контроля много не бывает.

– Изучаете ли вы опыт работы аналогичных НКО других регионов?

– Обязательно. Недавно в Казани представители фондов капитального ремонта делились передовыми практиками. Я тоже выступил с докладом.

Рассказал, как мы выполняем капремонт кровель и в целом капремонты. Представители других регионов высоко оценили наши успехи.

Из казанского опыта понравилась организация работы государственной жилищной инспекции, а также технические новшества, в частности – видеонаблюдение на объектах.

Оно позволяет в режиме онлайн наблюдать за ходом капремонта. В следующем году постараемся внедрить у себя такую практику.

– Роман Васильевич, а из каких источников формируется фонд капремонта многоквартирных домов?

– Из областного, муниципального, платежей собственников и других источников (это штрафы, пени, неустойки и проч.). К примеру, от жильцов трехподъездного 5-этажного дома на счет фонда в среднем поступает около 100 тыс. рублей в год.

Чтобы капитально отремонтировать кровлю дома, нужно затратить 8 – 9 млн. рублей. Граждане бы собирали на обновление крыши 80 – 90 лет, а на остальное так и вообще более двух веков. Если бы не остальные источники.

Ремонт – удовольствие дорогое, да и уровень цен сегодня высокий. Свой отпечаток накладывает логистика. Целесообразно отметить: все наши проекты проходят через центр регионального ценообразования.

Там проверяют, насколько цены соответствуют объемам и текущим расценкам. Документы проходят обязательную процедуру определения достоверности и при необходимости – экспертизы.

– Удивляет долгосрочный план работы регионального фонда капремонта. Он рассчитан до… 2043 года! В нем значатся к обновлению 4414 многоквартирных домов. Из этого числа уже можно отминусовать 1676. Скажите, а обновление жилья в сельской местности в этих цифрах предусмотрено?

– Конечно, и не только на Сахалине, но и на Курилах. В список включены сельские дома из пяти и более квартир.

– Какие муниципальные образования лидируют в краткосрочной программе обновления жилфонда?

– Южно-Сахалинск, Корсаков, Холмский район. В Томари через два года полностью закончим капремонт всех многоквартирных зданий.

– Благодарят ли вас за хорошую работу жители обновленного жилья?

– Благодарности нам пишут редко. То, что комфорта прибавилось, люди воспринимают как должное. Впрочем, мы и не ждем благодарностей. Это наша работа, и мы относимся к ней ответственно.

Людмила НИКОЛАЕВА.