Это в прошлом столетии улица Детская в Южно-Сахалинске считалась окраиной города, незавидной для проживания. А сейчас ее рейтинг очень высок. Теперь здесь современные корпуса гимназии № 3, «Мега Палас отель». Рядом зоопарк, всеми любимый городской парк им. Гагарина с его аллеями, озером, аттракционами, стадионом.
И строительство в этом районе продолжается. Некоторые красивые здания уже достраиваются, другие только планируется возводить. На Детской, правда, остаются еще и двухэтажные бараки. Но уже принято решение об их сносе и расселении жителей.
И вот с этим-то расселением и возникли проблемы.
Дома № 20 и 22 по ул. Детской были признаны аварийными и подлежащими сносу еще в начале 2017 года. В мае этого же года управление жилищной политики администрации Южно-Сахалинска известило жильцов о грядущем переселении, которое должно было состояться через два года. Официальное письмо так и называлось – «О предоставлении жилого помещения».
Но уже в июле 2017 года было принято постановление горадминистрации о развитии застроенной территории. А в ноябре этого же года мэрия заключила договор со строительной фирмой ООО «Лиго-дизайн Трейдинг», которая и должна была реализовать эти планы.
Обязанность по расселению жителей аварийных домов возложили на застройщика.
С жителями муниципальных квартир проблем не возникло и не должно было быть – они безропотно переселились в предложенные помещения.
Собственникам жилья застройщик предложил выкупную цену. Конечно же, определял ее не он сам, а эксперты-оценщики, привлеченные застройщиком. Выкупная цена составила от 4,5 млн рублей за двухкомнатные до 5,2 млн рублей за трехкомнатные квартиры (суммы взяты из официального ответа областной прокуратуры). Собственники квартир, естественно, усомнились в справедливости такой оценки их жилищ.
Что сегодня можно купить в Южно-Сахалинске за эти деньги? Жилье в предаварийном состоянии в хороших микрорайонах или квартиры качеством повыше на «выселках». Или же квартиру меньшей площади, чем нынешняя.
Надо сказать, что народ в бараках в большинстве своем не борец. Почти все собственники пострадали-пострадали, но со временем согласились на предложенные условия. Лишь две семьи отказались: люди сочли предложенные суммы оскорбительными.
Татьяна Обертинская и Оксана Соловьева считают свой район очень престижным и дорогим. Уверены, что застройщик возведет здесь объекты, где стоимость квадратного метра будет достаточно высока. А почему они должны съезжать отсюда в район птицефабрики, ул. Железнодорожной, пивзавода? И какой смысл менять аварийное жилье на квартиры в домах, которые через десяток лет тоже будут признаны аварийными?
Поскольку собственники на предложенные условия не соглашались, из аварийных домов не выезжали, было принято решение о принудительном изъятии жилых помещений. Администрация Южно-Сахалинска обратилась в суд с соответствующими исковыми заявлениями, которые по существу пока не рассмотрены. Например, судебное заседание по иску к Соловьевой состоялось 10 марта, но было отложено по ходатайствам и ответчика, и представителя фирмы-застройщика. Оксана Соловьева еще не получила ответы на свои обращения в ряд инстанций, а представитель ООО «Лиго-дизайн Трейдинг» попросил назначить по делу оценочную судебную экспертизу, чтобы определить рыночную стоимость квартиры ответчика, раз он не согласен с предложенной.
Судебное заседание по иску администрации Южно-Сахалинска к Татьяне Обертинской должно состояться 26 марта. Но стороны в принципе могут еще договориться.
Эта договорная работа идет уже несколько месяцев. Застройщик предлагал свои варианты решения жилищной проблемы. Например, подождать окончания строительства жилого дома на ул. Саранской. Но дом будет построен только через два года. Где прикажете ожидать этот срок?
Ну и, честно говоря, переезжать с Детской на Саранскую у женщин желания нет, как и в другие недостаточно благоустроенные районы города. Зеленая, чистая парковая и лесная зона, где они жили до сих пор, служит им неким ориентиром.
И Обертинская, и Соловьева находили приемлемые для себя варианты – не в новостройках, не в самых дорогих домах. Но они не устраивали застройщика, потому что стоимость квартир превышала определенную им миллиона на два.
По словам представителя ООО «Лиго-дизайн Трейдинг», фирма все-таки увеличила выкупную цену этих двух квартир – не на два миллиона конечно! – но собственникам она по-прежнему кажется недостаточной.
Несговорчивых собственниц даже приглашали на личный прием к первому вице-мэру города Наталии Куприной, чтобы достигнуть какой-то договоренности с ООО «Лиго-дизайн Трейдинг». На встрече шел разговор и о возможности предоставления квартир в строящемся жилищном комплексе «Грон». Но теперь на этот вариант не согласился сам застройщик (а это его объект) – жилье в новостройке будет дорогим.
Обертинская и Соловьева настаивают, что оценка рыночной стоимости была некорректной. В отзыве на исковое заявление городской администрации Оксана Соловьева приводит следующие аргументы.
Оценщик применил ряд понижающих коэффициентов и ни одного повышающего. Например, 10 процентов снято на уторговывание, хотя понятно, что, если квартиру продают через риэлтора за 6,5 млн руб., никто не отдаст ее за 5,8. Снижена стоимость квартиры ответчика за физическое состояние, за площадь, этаж. А следовало бы применить повышающие коэффициенты за то, что дом находится в прекрасном районе, экологически чистом. Близко все объекты социальной сферы. Кроме того, оценка проводилась в августе 2019 года, за прошедшее время жилье подорожало на 5 – 10 проц. В оценке не учтена стоимость земельного участка, на котором стоит дом.
По расчетам Соловьевой, рыночная цена ее квартиры должна составить 7577 тыс. руб., и на сумму ниже этой она не согласна.
Люди, проживающие в домах № 20 и 22, вообще-то не рассчитывали на такой драматический сценарий с выкупными ценами и судебными процессами. Они были согласны на условия, предложенные администрацией в мае 2017 г., то есть на переселение в новые дома, построенные по социальным программам. И до сих пор не понимают, почему планы изменились.
Термин «развитие застроенной территории» стал известен в регионе лет десять назад, с началом возведения жилищного комплекса «Адмирал». И в те годы возникало немало конфликтов между застройщиком и собственниками, не согласными с предлагаемыми выкупными ценами.
Городская власть тогда объясняла, что передача городских территорий с аварийным жильем под развитие позволяет ускорить снос этого жилья и переселить людей в другое, не тратя бюджетных денег. А будет ли застройщик справедлив с жильцами домов на территории застройки – это уже не ее проблема. Ее проблема – помочь застройщику быстрее освободить территорию от несговорчивых собственников через суды.
Почему застройщику дали право определения выкупной цены? Ведь ясно же, что он постарается предложить сумму как можно меньшую. Найдет оценщика, который выведет ту стоимость, которая его устроит, сэкономит ему больше денег. А почему бы властям не контролировать эти цены? Не определять в договорах хотя бы нижний их предел, который может считаться справедливым? Ведь власть, как мать, должна печься о благополучии своих детей. Люди-то не добровольно выбирают этот вариант переселения.
Думается, строительная площадка на Детской не последняя в ряду развития застроенных территорий. И конфликты не последние… Уже должен накопиться опыт по их разрешению.
Наталья КОТЛЯРЕВСКАЯ.
P. S. Когда возводился «Адмирал», группа собственников смогла через суд отвоевать у застройщика дополнительные миллионы выкупной цены. Больше о таких победах слышно не было.
