Супруги из областного центра Ольшанские долго ещё будут вспоминать свою эпопею с постройкой собственного дома за счёт льготной дальневосточной ипотеки. Заселиться туда планировали осенью 2022 года, а въехали более чем через год, пройдя несколько кругов ада.
Они заключили договор со строительной компанией из Долинска в феврале 2022 года, стоимость работ составляла 7,5 млн рублей с небольшим. Подрядчик никаких сомнений не вызывал. А что случилось позже, «Советский Сахалин» рассказал в материале «Призрак МММ в Березняках» от 16 мая 2023 года: молодая семья осталась без своего дома и с обязанностями платить за ипотеку и за съёмное жильё.
Товарищи по несчастью
В 2023 году застройщик уехал с Сахалина, бросив их дом недостроенным. Жить в нём было невозможно. Супруги влезли в огромные долги и кредиты, чтобы довести его до ума.
Выяснилось, что эта строительная компания таким образом обманула не одну семью. У Ольшанских оказалось ещё семеро таких товарищей по несчастью. У всех похожий сценарий – застройщик брал всю сумму целиком, только готового жилья никому не построил. И людям приходится за свой счёт решать жилищный вопрос – снимать квартиры и пр.
Практически у всех пострадавших, кроме одной семьи, дальневосточная ипотека с более низким процентом и другими льготными условиями. Светлане Астапенко с четырьмя детьми строители выполнили только земляные работы. На её участке в Третьей Пади Корсаковского района не появилось даже фундамента. Застройщик, с которым заключили договор в сентябре 2022 года, как можно догадаться, взял всю сумму сразу. Светлана рассказывает: сначала её убедили переждать зиму, объяснив, что необходимые материалы приобретаются на материке, там они обходятся дешевле. А потом…
У Саиды Фёдоровой история развивалась немного по-другому. Ей в дополнение к семейной ипотеке выделили помощь из бюджета областного центра. Соответствующий договор был заключён в 2022 году. Компания обещала построить двухэтажный дом.
Первый транш семье Саиды из казны Южно-Сахалинска составил 1 млн 250 тыс. руб., деньги перечислили застройщику в дополнение к полученным ипотечным средствам.
Второй транш должны были выделить, когда стройка, образно говоря, достигнет своего экватора. Но к контрольному сроку, осенью 2022 года, возвели только один этаж, поэтому управление жилищной политики мэрии сочло это за нарушение договора и отказалось выделять оставшуюся сумму. Аргументы о том, что подрядчик по непонятным причинам остановил стройку, в расчёт не брались. Мэрия даже хотела подавать иск в суд о возврате семьёй выделенных денег. Но суд встал на сторону пострадавшей.
Второй транш уже не дали… Тем не менее, можно сказать, Саиде повезло больше других – ей удалось достроить дом благодаря помощи брата, участника СВО. Он дал недостающие деньги. Это позволило отчитаться перед банком – появился второй этаж, возвели крышу, вставили окна. Если бы этого не было, банк, вполне возможно, стал бы брать проценты уже не по льготной ставке, применил бы иные санкции…
В итоге многочисленных хождений пострадавших по инстанциям в ноябре 2023 года отдел по расследованию особо важных дел следственного управления СК РФ по Сахалинской области возбудил уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество). Руководителя компании объявили в федеральный розыск.
В апреле 2024 года после возбуждения уголовного дела так называемый строитель вернулся на Сахалин и пришёл к следователю. По данным экспертизы, которую проводил Дальневосточный филиал судебно-экспертного центра Следкома РФ по г. Хабаровску, в ценах 2024 года его долги составляют 26 млн рублей. В суд дело ушло в марте 2025 года.
Как рассказывает Наталья Ольшанская, деньги застройщик обещает вернуть. Точную дату, понятное дело, не называет. А люди вынуждены влезать в ещё большие долги.
В результате расследования выяснилось, что застройщика с юридической точки зрения нельзя было назвать компанией, юрлицом. Договоры заключались фактически только с индивидуальным предпринимателем, который в законодательстве является лицом физическим, и с него не спросишь так же строго, как с юридического…
Следуйте условиям…
Эти льготно-ипотечные истории высвечивают несовершенство законодательства, которое скорее всего не предусмотрели при разработке законов и подзаконных актов. Как выяснилось, своими силами строить на выделенные деньги по льготной ипотеке нельзя. Сделать это можно только по обычной, но там проценты выше, условия жёстче. А имея льготу, приходится следовать условиям подрядчиков, то есть строительных компаний. И большинство из них, как правило, хочет получить за работу всю сумму сразу. Хотя договор на строительство желательно раздробить на несколько этапов – возведение фундамента, потом стены и крыша и пр. – и оплачивать каждый из них по факту. В таком случае заказчик более-менее защищён. Только такой защиты как раз нет у граждан, которые получают средства по некоторым государственным программам (в том числе и льготной ипотеке), когда деньги после подписания договора направляются сразу на счёт строителя.
– И здесь, к сожалению, как свидетельствует практика, вы должны рассчитывать только на добросовестность подрядчика, – объясняет адвокат Игорь Янчук. – Гражданин в этой ситуации фактически беззащитен, хотя деньги, казалось бы, государственные.
Кое-кто ловко всем этим пользуется, что хорошо видно на примере наших пострадавших.
Возьмём историю семьи Ольшанских. Супруги решили проблему своими силами, но с точки зрения закона это может быть расценено как нарушение заключённого ранее договора. В него вбит пункт: если доделывать работы нанимают кого-то со стороны, то это будет нарушением договора (хоть он и так не исполняется), и у застройщика есть все официальные основания этот договор расторгнуть. Такие схемы тоже в ходу у недобросовестных предпринимателей. Всё по закону, комар носа не подточит…
Очевидно, что нужно тщательно прописать взаимоотношения с подрядчиком, чтобы не давать ему поводов выдумывать причины для затягивания строительства – ожидание стройматериалов, например, и пр. Не забывать контролировать процесс – приезжать на участок, созваниваться с застройщиком, в случае затягивания сроков писать претензии, обращаться в прокуратуру.
– При этом я бы не рекомендовал сразу обращаться в суд, даже если стройка затянулась и вам очень советуют писать исковое заявление, – говорит Игорь Янчук. – Не поддавайтесь этому сразу, вас могут провоцировать делать именно это. Может случиться так, что даже если вы выиграете суд, выяснится, что подрядчик фактически или юридически банкрот. Со всеми вытекающими последствиями. Вернуть средства будет очень трудно. Поэтому добивайтесь возбуждения уголовного дела. В правоохранительные органы обращаться надо настойчиво, поскольку в большинстве случаев действия таких псевдостроителей – мошенничество (ст. 159 УК РФ).
По мнению адвоката государственный механизм в этой сфере несовершенен, необходимы изменения. Нельзя допускать к ведению строительства по государственным программам индивидуальных предпринимателей, поскольку в случае неисполнения обязательства и недобросовестного использования бюджетных средств они несут ответственность как физические лица. Обычно у таких предпринимателей уже ничего нет…
Если банкиры дают аккредитацию…
Проблема обманутых граждан, пожелавших построить собственные дома, переросла масштабы отдельно взятых регионов.
Подобных случаев достаточно много по всей стране. По данным депутата Госдумы РФ Александра Аксёненко, количество пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере индивидуального жилстроительства составляет 10 800 человек, а с учётом неофициальных данных может достигать 20 тыс. человек.
У 80% обманутых была льготная ипотека – дальневосточная, арктическая, военная и пр. Граждане оформляли ипотечные займы в банках, которые аккредитовывали застройщиков. Заключить договоры на строительство с использованием льготных программ разрешалось только с фирмами, входящими в этот банковский список. Только вот аккредитация у банкиров не стала гарантией безопасности для граждан. Было немало случаев, когда «списочные» застройщики получали средства льготной ипотеки, выводили их в неизвестном направлении, а стройка останавливалась.
Сейчас по стране открыто свыше 5 тыс. уголовных дел по таким преступлениям. Однако признание граждан потерпевшими не решает проблему: счета мошенников пусты. А внесённые ранее первоначальные платежи за ипотеку никто не вернёт. Земельные участки под строительство, переданные в качестве господдержки многодетным, остаются у банка. Чтобы сохранить льготную ипотечную ставку по платежам, людям надо в течение двух лет возвести строение, поставить его на учёт и передать в залог банку. В противном случае ставка повышается до рыночной.
Хочешь достроить жильё – решай проблему сам. Неважно, что пострадал от мошенников. Таково законодательство. Правда, Банк России рекомендовал банкам не идти на повышение процентной ставки пострадавшим, но, по сведениям Аксёненко, в большинстве случаев они на это не идут. Рекомендация и есть рекомендация, она не обязывает к исполнению.
Депутат указывает, что проблемные объекты есть в более чем 50 регионах страны. В некоторых из них органы власти начали собирать реестры, в других этим неофициально занимаются активисты от групп пострадавших. При этом все получаемые на сегодняшний день данные не являются достаточно точными, поскольку обманутые граждане находятся в разных статусах и не могут быть «посчитаны» по единому алгоритму.
Нет чёткого понимания сумм ущерба и даже точного числа пострадавших. Оперировать можно лишь примерными данными, которые у разных источников сильно отличаются.
В связи с этим депутат обратился в контрольно-счётную палату и министерство строительства России с предложением подключиться к сбору единых выверенных официальных данных по общему количеству пострадавших, объёму денежных средств, которые требуются для решения этого вопроса, а также по своду другой аналитической информации. Аксёненко просит также проверить в целом эффективность использования средств федерального бюджета, выделенных на индивидуальное жилищное строительство с применением государственных программ. Появятся точные цифры – появится возможность выработать единую систему для выделения средств на решение проблемы.
Евгений АВЕРИН.
Возьмите на заметку
Игорь Янчук:
– Перед тем, как заключать договор лучше обратиться к юристам, а возможно и к риэлторам, которые часто работает в этом правовом поле.
Что важно предусмотреть или обратить внимание в договоре? Подрядчик (одна сторона договора), как правило требует от Заказчика (другой стороны договора) предоставить участок под строительство, к которому должны быть подъездные пути, подведено электричество. И в случае продолжения строительства в зимнее время, заказчик также должен расчистить снег, чтобы был проезд к месту строительства.
При этом в договоре может быть просто указано, что заказчик должен обеспечить все условия подрядчику для ведения строительства. Здесь нужно детально определиться, что имеется ввиду под «всеми условиями». Потому что практика показывает: есть много случаев, когда подрядчик срывает сроки строительства и указывает на то, что заказчик не предоставил ему все условия для ведения строительства. Тут и выясняется, что конкретика не оговаривалась, а сам пункт в договоре на первый взгляд выглядел формально. Однако в случае судебных тяжб это «формальное» условие может оказать существенное влияние на решение суда. На что указывают в таких случаях подрядчики?
-
- Не подведено электричество на участок.
- При наличии подъезда отсутствует возможность для большой техники осуществлять манёвры, подвозить бетон и другие строительные материалы.
- Зимой не прочищена дорога.
- В иное время года (не зимой) подъезд к участку невозможен ввиду его неудовлетворительного состояния.
- Не поступили денежные средства (это касается граждан, строящихся за свой счёт).
Что нужно делать?
В договоре стоит прописать эти пункты и указать какие конкретно условия должен обеспечить заказчик.
Прописать в договоре обязанность в течении суток (или чуть больше) сообщить, какие конкретно причины не позволяют вести строительство или почему происходит задержка. Как свидетельствует практика, недобросовестный подрядчик просто прекращает работы и только когда через неделю или две его спросят, он ответит, что не был почищен проезд для техники к дому. А на вопрос, почему об этом не известили, следует ответ что заказчик по договору должен сам это обеспечить. Поэтому лучше подобные моменты в договоре прописать.
Гражданам также не «покупаться» на обещания (даже оформленные в договоре), что дом будет построен за несколько месяцев. Если площадь каркаса не больше в 40 кв. метров, а в качестве материала используют сэндвич-панели, то это, конечно, возможно. Но если площадь больше, то срок нереальный.
Ещё один вариант – каркас дома собирается в цехах из модулей, заказчик или сам подрядчик готовит фундамент. Такое жильё как правило, устанавливается на участке в срок.
Когда используют другие материалы и технологии, большая вероятность, что строительство затянется.
Кстати
В Южно-Сахалинске в суд направили уголовное дело о мошенничестве в сфере индивидуального жилищного строительства. Обвиняемым оказался житель областного центра. Как сообщили в прокуратуре области, в период с апреля 2021 года по октябрь 2023 года он заключал гражданско-правовые договоры на постройку и ремонт домов. Получал деньги, но взятые на себя обязательства не выполнял, деньги тратил на другие цели.
В результате он похитил средства 10 потерпевших, в том числе в крупном и особо крупном размере.
По факту мошенничества возбудили уголовное дело по чч. 2, 3, 4 ст. 159 УК РФ. Выводы следствия предстоит оценить Фемиде.
***
Для того чтобы помочь пострадавшим в достройке домов, за которые годами продолжают платить ипотеки, в Госдуме разработали законопроект о компенсационных выплатах гражданам. Этот механизм намереваются запустить в течение 2026 – 2028 гг. Согласно этой инициативе, финансирование будет вестись в пределах ассигнований федерального бюджета, предусмотренных российским законодательством, без изменения их предельных объёмов. Порядок предоставления, в том числе размер выплаты и критерии отнесения граждан к пострадавшим, должен быть установлен правительством РФ. По мнению депутатов, всё это позволит снизить долговую нагрузку пострадавших граждан, завершить строительство домов, восстановить жилищные права и пр.
