Тормозим не разогнавшись

Стоимость квадратного метра в столице островной области стремительно растет. Если мы еще и не догнали по этому показателю Москву, то есть ощущение, что этот печальный день уже не за горами. Сегодня в Южном строится два вида жилья – так называемое элитное, по цене от 60 тыс. рублей за квадрат и выше, и молодежное, стоимость которого сдерживается за счет дотации  из областного бюджета. Ни то ни другое назвать  массовым язык не поворачивается. Когда речь идет о проблемах, сопровождающих программу строительства доступного и комфортного жилья, в том числе и муниципального уровня, то обычно называют две проблемы – отсутствие земли и необходимой инфраструктуры. И если с последней все вроде бы понятно: мощности существующих сетей исчерпаны, необходимо строить новые, то вот с земельными участками по-прежнему сплошные вопросы – вроде бы и пустыри в городе зияют, и за городом незастроенной земли хватает, а все жалуются, что строиться негде. Почему? Вопрос, прежде всего, к исполняющему обязанности  начальника ДАГУН Л. ЖУРАКОВСКОМУ.
– Леонид Викторович, в чем же дело? По здравому рассуждению, землю получить проще простого. Находишь участок, собираешь документы и, если нет на него других претендентов, стройся на здоровье. Или покупай землю с аукциона. Земли-то много…
– Дело в том, что в городе практически нет свободных участков, прошедших градостроительную подготовку, обеспеченных проектной документацией и инженерной инфраструктурой – в этом-то и беда. И ситуация с наличием подготовленных участков ухудшается с каждым годом.  Сейчас ее уже можно назвать критической. А между тем, как мы знаем, президент страны поставил задачу ежегодно вводить не менее одного квадратного метра жилья в год на одного жителя. Чтобы ее выполнить, в Южно-Сахалинске в год должно вводиться в эксплуатацию не менее 100 – 150  тыс. квадратных метров жилья.
– Кто должен подготовить градостроительные документы?
– ДАГУН. Но мы вынуждены тормозить этот процесс. Причина простая: у департамента нет на это средств.
– Нет средств? Столько разговоров о нацпроектах – и нет финансов даже на подготовительный этап? А куда смотрит «бюджет»?
– В бюджет-то средства закладываются, другой вопрос, в каких объемах.  В прошлом году в соответствии с принятой программой о строительстве доступного жилья в Южно-Сахалинске администрация оценила потребность в финансах в объеме 19,6 млн. рублей.  Городское же Собрание утвердило только 6,4 миллиона. Кроме того, мы должны по уже исполненным муниципальным контрактам более 22 млн. рублей.
В результате выстраивается целая цепочка: мы не можем подготовить градостроительную документацию, без нее невозможно подготовить комплексную программу городского округа по развитию коммунальной инфраструктуры, а также градостроительные регламенты. Без программы реализации генплана Южно-Сахалинска, проектов планировки и межевания земель  говорить о массовой комплексной застройке и модернизации инфраструктуры бессмысленно.
– И что теперь? Совсем останавливать стройки?
– Ни в коем случае, надо делать хотя бы то, что возможно. Но проблема нуждается в системном решении. Сколько уже можно говорить о порочной практике точечной застройки, о том, что люди получают землю под индивидуальное жилищное строительство практически в чистом поле. Пора  от разговоров перейти к делу.
– С другой стороны, если говорить о «чистом поле», то что же плохого в том, что люди берутся решать свою жилищную проблему? Вот дачное общество «Веста» само нашло место, где готово строиться. И хорошо, что это место у них не перехватила другая фирма.
–  Позиция «Весты» заслуживает уважения и поддержки. У людей семьи, они не могут ждать, когда власть создаст для них все условия. Поэтому они готовы ставить дома на любом пустом участке, даже если он расположен далеко от города. Но в ближайшем будущем это обернется  и для города, и для них самих большими проблемами. Когда человеку  остро нужно жилье, он мало задумывается над тем, что кроме крыши  и стен необходимо  еще много чего. Вода, канализация, электроэнергия, дорога, транспорт, магазин, детский сад, школа… И рано или поздно они этого потребуют от власти и будут правы в своих требованиях. Поэтому сегодня мы должны не просто раздавать  землю, которая потом будет нуждаться в больших инвестициях, а  предлагать подготовленные участки.
– Так и предлагайте!
– Вот мы и возвращаемся к началу разговора: чтобы их предлагать, необходимо  разработать документацию территориального планирования, а в ее рамках решать и все остальные вопросы – социальной и инженерной инфраструктуры, инвестиционных конкурсов, прозрачности аукционов, исключения волюнтаристских или просто непродуманных решений по предоставлению земельных участков, их оценки. Чтобы не повторилась история «Поля чудес».
– А что случилось с этим «Полем»? Насколько я знаю, инвесторы честно купили право на аренду земли под комплексную малоэтажную застройку…
–  Да, они честно купили это право на аукционе. Эта площадка, расположенная в южной части города, предназначена под малоэтажную застройку, полностью лишена инженерных коммуникаций. И вот  когда инвесторы посчитали все затраты на строительство инфраструктуры, они сочли, что там выгоднее построить многоэтажки. Собственно, проблем нет. Это, кстати, было бы  выгодно и городу, который получил бы больше квадратных метров по меньшей цене. Поэтому администрация вынесла этот вопрос на обсуждение горсобрания. Но депутаты отказали, мотивируя тем, что, если бы участок сразу продавался под многоэтажную застройку, его цена была бы выше. Но в данном случае приоритетом должно стать не получение миллиона-другого в бюджет, а разрешение проблемы строительства массового жилья. Кроме того, и самого спора не было бы, если бы существовал готовый проект и мы искали инвестора именно под него. Вот что сегодня самое главное.
– А старый генплан уже не спасает?
– О чем вести речь, если он был разработан в 1986 – 1990 годах в старых границах города, без учета планировочных районов Луговое, Новоалександровск, Хомутово? Проекты детальной планировки северного, южного, центрального жилых районов еще старше – 70-х годов рождения. Правила землепользования и застройки города, которые утверждались городским собранием еще в 2004 году, касались только территории Южно-Сахалинска, а не всего городского округа, они уже противоречат новым градостроительным законам. Надо  их менять, надо разрабатывать новые правила землепользования и застройки, а также местные нормативы градостроительного проектирования. А мы не можем сдвинуться с места, потому что у нас нет средств. Хотя реально они есть.
– И где же эта тумбочка, в которой деньги лежат?
– Предыстория вопроса такова. Федеральным законом о местном самоуправлении предусмотрено, что имущество, не связанное с обеспечением муниципалитетом своих непосредственных полномочий, должно быть приватизировано. Основная часть средств от его продажи поступает в бюджет, часть средств должна вкладываться в развитие округа. То есть как раз в обеспечение градостроительной подготовки. Однако нынешний состав городского Собрания своим решением закрыл для департамента возможность освоения этих средств, оставив право выбора, как ими распоряжаться, за собой. По существу, деньги расходуются на текущие проблемы, в то время как в развитие ничего не вкладывается. Мы предлагали депутатам городского Собрания разрешить нам использовать 12 проц. от доходов, которые город получает от приватизации. Это нормальный разумный шаг, позволяющий сдвинуть с места проблему строительства доступного жилья.
– И какая же реакция последовала на ваше предложение?
– Для меня она представляется странной. Когда разговор шел на комиссии по экономике и бюджету, аргументом против стали якобы необоснованные расчеты цен на проведение работ, связанных с подготовкой документов. Наши попытки объяснить, что в результате конкурсов цена падает вдвое, никто не услышал. Создали рабочую группу, на ней определились, что этот вид расходов необходимо включить в положение о приватизации, что позволило бы нам направлять средства в развитие городской инфраструктуры. Пока конкретного результата нет. Но если мы сегодня не решим этот вопрос, то попросту сорвем исполнение как минимум шести подпрограмм, которые входят в программу обеспечения доступным и комфортным жильем южносахалинцев: строительства социального жилья, развития ипотечного кредитования, обеспечения земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой, жилья для молодых семей и других. Какое ипотечное кредитование, когда город просто не сможет дальше строиться! Кстати, муниципальную программу утверждали сами депутаты. И теперь они же тормозят ее исполнение.
– Недавно народные избранники  в упрек администрации ставили и то, что в городе нет концепции развития ЖКХ.
– Пока мы не получим представления, куда, во что и сколько вкладывать средств, такой программы и не будет. Необходимо провести учет и инвентаризацию всех городских объектов – начиная от водопроводной трубы и заканчивая фонарным столбом. Мы сейчас этим заняты, но опять же нужны деньги. Закапывать же в землю миллионы, чтобы решить одну сотую проблем, неразумно и слишком дорого для города, в котором бюджет обеспечен лишь наполовину. Благоустройство  дворов – вещь замечательная. Но вначале не мешало бы знать, нуждаются ли в замене межквартальные и внутриквартальные сети, надо ли систему модернизировать – и только потом можно думать об асфальтировании территории и оборудовании детских площадок. Когда во дворе произвели благоустройство, а потом каждый год раскапывают одну и ту же трубу – это типичная  картина. Мы сейчас, образно говоря, тушим пожар, вместо того чтобы бороться с его причинами. Ситуация с обеспечением населения коммунальными услугами будет ухудшаться в том числе и в связи с отсутствием обоснованного плана модернизации и реконструкции коммунальной инфраструктуры, который напрямую зависит от разработки документации по развитию территории городского округа. Это мы и пытаемся доказать народным избранникам.
– Надежда на взаимопонимание есть?
– Ничего иного и не остается. С 2010 года выдача разрешений на строительство, если нет правил землепользования и застройки, будет остановлена. С того же года не разрешается резервировать земли, изымать их, в том числе и путем выкупа участков для муниципальных нужд, переводить земли из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования. Остается всего полтора года, чтобы завершить эту работу. Если мы промедлим, южносахалинцам можно будет просто забыть о доступном жилье. Популизм просто обязан уступить место конструктивной работе и ответственным решениям.
В. ГОРБУНОВ.